从此，地产江湖里没有了大哥

导语：昨天的优等生。

一份年报，让300亿市值灰飞烟灭，这恐怕是万科(SZ:000002)的管理层未曾料想的。

而一个公司引发整个行业预期和估值模型的雪崩，更是让人始料未及。

这是某头部房企最近的走势：

这是另一头部房企的走势：

下跌的不只有巨头们，跟着万科一起下杀的，还有众多小弟。

不过，这都不是最致命的。对于资本市场而言，涨跌都是一时的。

那致命的是啥？

是投资者预期的逆转和信仰的崩塌。

马云说，今天很残酷，明天更残酷，但后天很美好。

但郁亮却说：今天很差，明天很差，后天会更差。

这就像，有一天你突然知道，你跟了多年的大哥，竟然连刀都不敢拿，而且，你们拼死为他打下了大片江山，他跟你说，这些还不够我活命。

你是不是满嘴喷血，想死的心都有了？

其实，地产就是那个江湖。

只是，从此以后，这个江湖里再也没有老大了。

01 万科做错了什么？

其实，单从万科自身和其代表的利益而言，万科啥都没做错。

因为，从财务的角度而言，万科的年报堪称完美。

不错的规模与盈利，极低的负债、庞大的现金储备等等，看上去并没啥问题。

从这点上说，万科和万科的管理层是无比牛叉的，你再也不能苛求啥了。

但似乎一切都错了。

有个观察了万科10多年的朋友跟我说，万科已不是从前那个万科，万科已经没有了灵魂和信仰。

他的理由是：

1、财报做账方式体现了极度利己主义；

2、一直在传递悲观情绪；

其实，我的看法也差不多，关于万科的年报，在前一篇文章中，我跟大家分析过：

万科各种不及预期，不管是行业排名、销售增速、利润增速、毛利率、ROE、分红率等等。

比如净资产收益率（ROE）为22.47%，同比下滑0.77%；

比如营业利润率为14.99%，同比下滑1.56%；

比如销售额6308亿，增速为3.9%，远不及2018年的14.5%及今年的行业平均水平。

反正你想得到的，想不到的，统统不及预期。

这其中，最明显的一点是对净利润增速的处理。

在三季报的时候，万科的净利润增速是30.43%，而年报的时候这个数字只有15.10%了。

这其实是反逻辑和反常识的。

看到这个，你是不是想到了各种雷，就像这几年流行的上市公司财务大洗澡，前三个季度还是大赚特赚，到了年报，居然亏了十来个亿。

惊喜不惊喜？是不是想来一句：卧槽！

要知道，像万科这样的公司，要想在一个季度内把一年的净利润水平拉如此低的水平，几乎是不可能的。

再说了，万科今年利润的多少，早在一两年前已大致定了，略微懂点房地产的人都知道，现在的结转利润至少是一两年前卖的房子，跟过去一个季度没半毛钱关系。

那么，利润哪儿去了？

答案是藏起来了。

这就是我们要说的第二问题，万科在调节利润。

这个问题，雪球上有很多文章讨论，有兴趣你们可以自己去看看。

年报显示，2019年年报中万科的营业税金及附加比去年多了100亿，同比增长42%。

喏！就是上面这张表，一目了然。 这个42%的是和收入增长完全不匹配。 要知道，万科2018年的营业税金及附加只增长了17%，今年多计提了很多土地增值税，这里是个利润调节点。

其实吧，万科这一手并不高明，略问懂点财务知识的人都看得明白。 那万科为什么要这么做？

这也是我第三点要说的。 在为后市做准备。

这几年，万科一直在向外界传递悲观的预期。 比如郁亮说，一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题是“活下去”，这在当时是处于“居安思危”的考虑，让我们保持清醒和警惕，但是没想到在今天，“活下去”变成一个特别真实的存在。 万科总裁兼首席执行官祝九胜说：销售的减少、回款的降低，再加上防疫成本，以及为春节期间奋战在抗疫一线的5.3万名员工发放加班费，万科并非没感受现金流的寒意。总体来看，会给万科未来1～2年的结算造成远期压力。

其实吧，万科向外界透露的这些话，一半是事实，一半是矫情。 事实部分大家都知道，地产行业再想有昔日的暴利和荣光其实很难了。

矫情部分大家也心知肚明。 你万科都活不下去，那这个行业还有几个人能活？ 你万科一天净赚一个多亿，整天还叫嚷着日子不好，你让其它人怎么活，难道组织人给你捐款？ 事实上，在我们这个国度，到现在为止，还没有一个行业能比得上地产来钱快、来钱多。这个社会，还有很多人辛苦一整年，也买不起万科一平米的厕所。 再叽歪一句，这年头，各行各业，从京城大亨，到乡野小民，有几个不难的？ 尤其是最近，受到疫情冲击的家庭和个人千千万，哪有一个不难的？你有听过他们叫苦喊累的吗？ 你有听过，在一线的医护有叫苦说难的吗？ 

02 万科真活不下去？

说回来，作为一家多年来被投资者捧上神坛的头部房企，万科真的活不下去了吗？ 事实并非如此。 1、万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元。 嗯，这种营收规模和利润体量，全国打着灯笼都找不到几家吧。 2、万科账面拥有已售未结转资源6308亿。未结转资源差不多是结转收入的两倍，万科给自己留了不少余粮。换句直白点话说，就是万科家的米缸里的米，可以供万科啥都不干躺吃两年。 3、截至2019年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为33.9%，在行业中继续维持较低水平。而且，手上现余额也有超过1600亿。 要说，万科真的很牛逼，在地产这个行业，能把负债和净负债控制在如此低的水平，也没谁了。 而1600亿现金是啥水平呢？ 这么说吧，郁亮要是愿意，可以用这些钱买下行业内最头部的几个公司，比如某园、某大、某创，想买谁买谁。 我翻了下，某创现在总市值1628亿，某园总市值1869亿，某大总市值1583亿。 如果再学姚员外，放点杠杆，搞了1：2的配资，那这三家就可以统统拿下了。 那是不是万科管理层的日子特别难过？因为他们都是职业经理人，没什么钱？ 好像也不是啊。 年报显示，万科2018年度经济利润奖金总额为人民币17.4亿元。2020年3月17日，经第十八届董事会第二十七次会议确认，公司2019年度经济利润奖金总额为人民币 19.997亿元。 万科的经济利润奖发给谁了？ 我查到的资料是：经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，集团管理人员，以及集团业务骨干和突出贡献人员。 哦，对了，与各种数据低于预期不同的是，这个还是超预期的，增幅接近20个点。 

03 万科已不是曾经那个万科 

三年前的6月21日，万科董事会换届方案揭开面纱。 看似主动让贤的局面之下，与王石有较多交集的东星集团实际控制人、湖北前首富兰世立向媒体透露称王石的退出可能出于无奈。 “因为最近几年，我与王石在一起的时候，他都在规划万科的未来、万科的国际化，没有任何要退出的想法！” 不管背后有多少无奈，王石最终还是隐退了。 从此，万科开始进入郁亮时代。 有人说，郁亮终于翻过了那座山。 至于山是啥，懂的人自然会懂。 王石的离开对万科有影响吗？似乎没有，至少在财务表现上如此。体现在财报上，万科是一如既往的优秀。 但慢慢的，很多人发现，王石的离开，似乎带走了万科的精神和灵魂。 要说万科的精神和灵魂是什么？ 这玩意挺虚的，一两句说不清楚。 但熟悉万科的人，应该会知道，曾经，万科是房地产行业的精神高地。当时，业内流传着这么一句话；文科万科、理科金地、工科中海。说的就是万科在行业内的独特气质和领导能力； 当时的万科很迷人，有人情、有人味。 比如万科36周年的时候，万科在杭州的经典项目良渚文化村21周年了。 但这以后，万科再也没有那么好的作品，一座村庄的过去与未来，就这么成为了孤案。 这么好的教科书般的项目，都成为了过去。 2004年的时候，万科还有一个叫做“十七英里”的项目，他们的广告语叫做：我能与世界保持的距离。 他们甚至还在广州的城中村做了一个项目，当时是2008，上一次股灾的时候，“万科将大规模建低收入群体住房”，这家公司明亮，有公益心，有大爱。 甚至那些年纷纷扰扰的捐款，王石都被公众选择性遗忘了。他们有太多的好， 足以让公众觉得这家公司的不一般，我们认识每一个万科出来的人都说，这家公司的文化与其他地产公司有很大区别。

但是呢，现在这些似乎都丢了。 让建筑赞美生命的slogan，怎么就变成了，“我要活下去”呢？ 有人说，昨天的优等生，咋就变成了今天这个模样。这几天资本市场的大幅跳水，投资者的气急败坏，多半是因为，他们没有了大佬的样子，他们没有了第一名的担当，他们与过去，泯然俩人。（作者：标准地产研究院）

往期高命中报告：

（来源：阿尔法工场的财富号 2020-03-23 07:57） [点击查看原文]