年报诊断 万科带头“强身健体”

年报诊断

姓名：万科

年龄：36岁

标本类型：2019年财报

科室：抗风险科

检查项目：免疫7项

1

ROE 20.7% ↓ （微降，较2018年减少1个百分点）

2

归母净利润 388.72亿元 ↑（同比2018年增长15.1%）

3

现金短债比 1.77 ↓ （同比2018年微降，但现金充足）

4

净负债率 33.9% ↑ （同比2018年增加 2.98 个百分点）

5

融资成本 3.15%-6.16% （2018年融资成本区间为：3.13%～7.9%）

6

销售/回款额 6308.4 亿元 ↑ （同比微增3.9%）

7

土地储备/货值 8970.2 亿元↑ （较 2018 年底增长 19.6%）

诊断意见

步入第三个本命年的万科，尤其注重自己的健康和免疫力，整体来看基本盘比较稳，身体底子不错，现金流充沛，偿债能力不差，融资成本处行业低位。

但万科毕竟已到中年，又在大环境压力下突遇2020黑天鹅疫情事件，开始出现销售规模和利润增速下降等隐患，需要警惕。

万科首席执行官祝九胜也直言，这场疫情对房地产公司的影响是非常大的，它体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。“总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。”

祝九胜所言，不只是万科的当下，也是全行业公司面临的当下。面对疫情，提升免疫力是关键！万科和整个行业，2020年都需要持续“强身健体”。

保卫

现金流

疫情笼罩下，行业春寒料峭，冻杀年少。1-2月全国房地产开发投资和商品房销售额同比双双下降，超8成百强房企2月单月和累计业绩同比双降。万科前2月努力保住的829.4亿销售额，相比去年同期也有微弱下降。 2019年业绩发布会主题，万科很应景地选了宋诗《春寒》中的一句“缓约花期几日看”，寓意待一切磨难过去再与大家一同赏花、一同前进。 郁亮坦言，今年爆发的疫情对于每个人每个家庭，每个企业每个行业来说，都意味着是巨大的困难和挑战，应对危机的两大武器是勇气和免疫力，而企业的免疫力来自于两个方面，一个是客户，一个是现金为王。

从2019年年报来看，万科的确在打现金流保卫战。

营收、利润双增长，全年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%、15.1%；实现经营性现金净流入456.9亿元，连续11年经营性现金流为正；年末持有的1661.9亿元货币资金，足够覆盖938.9亿元一年内到期的流动负债总和。

33.9%的净负债率，相比2018年略有上升，但比起2019年中期的35.04%却是下降了，依旧属于行业低位。在维持融资成本与净负债率的均衡方面，万科越来越像一个国企。

自2018年喊出“活下去”口号以来，让万科一直头疼的销售增速放缓、利润收窄等问题依然没有多大改善。

2019年实现销售金额6308.4亿元，同比仅微增3.9%，增幅来到了个位数，让人不得不替万科捏一把汗，毕竟销售和回款额关乎未来的现金流啊！

另外，万科拿地也趋于谨慎，2019年新增项目147个，总建筑面积约3716.5万平米，而2018年同期数据为227个，4681.4万平米。按照权益投资金额计算，万科2019年新增项目近80%位于一二线城市。

组织重建

促新陈代谢

为了促进新陈代谢，提升免疫力，万科也是拼了。

2019从年初到年末，旨在推进组织重建和事人匹配的 “大江大海”计划频频掀起巨浪。去年底的人事大换防更是涉及北方区域、南方区域、上海区域共计14个城市总的调动，任期自2020年1月1日开始生效。

在年报致股东信中，万科提出了“减脂、增肌、活血”。

“减脂”不等于减人，而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源。“增肌”是指在实践中强化组织的能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提升个人、锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性。 经过一年的人事调整，截至2019年底万科在册员工131505 人，较上年增长 26.1%；其中房地产开发系统员工19372人，较上年大增 52.9%。

实际上，2019年中的时候，地产板块曾出现减员情况，短短半年，该板块大量增员，足见万科巩固基本盘的决心。

从人员专业构成看，市场营销和销售人员竟然同比增加390.3%，近四倍增长，占比从9%跃升到28.9%，扩充了将近4500人，这说明什么？显然，万科已经卯足了劲儿，要通过更庞大的营销和销售队伍助力，改变规模增速放缓的颓势，捍卫TOP3阵营的尊严。

来源：万科2019年报

当“活下去”成为特别真实的存在，管理层也开始带头降薪共渡难关。

年报显示，2019年，万科几大核心高管薪酬都进行了不同幅度的下调。董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董事执行副总裁王文金、董事执行副总裁张旭、监事会主席解冻、监事周清平等6人降薪1.3万到63万不等。

单位：人民币万元 来源：万科2019年报

附万科2019年业绩会精彩问答：

Q1. 这次疫情对整体经济、地产行业还有万科的具体影响有哪些？万科会怎样去定位？会采取哪些具体的措施？

郁亮：今年爆发的疫情对于每个人每个家庭，每个企业每个行业来说，都意味着是巨大的困难和挑战。疫情对每个企业每个人来说，就像是考试一场大考，我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。

应对危机我有三点看法，第一是要有勇气，第二是一定要有免疫力。这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力跟健康的身体基础来战胜病毒。第三，企业的免疫力来自于两个方面，一个是客户，一个是现金为王，我们连续11年经营性现金流为正，在量入为出的同时保持足够现金，我们始终不囤地，不捂盘不拿地王，坚持为普通人盖好房子。

万科始终是一家危机感驱动的公司，也一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康的活下去，活得好，活得久。

Q2. 疫情对万科在销售、现金流、复工等各方面带来了什么影响？

祝九胜：疫情整体上对公司的影响还是相当大的，万科在湖北进入了3个城市，武汉、宜昌和鄂州，这三个城市1月23日之后基本没有新的销售，虽然它们在整个集团占比只有3.1%-3.2%之间，但影响还是挺大的；疫情也给交付带来了新的压力，以一季度为例，疫情让公司对1万户客户有交付延缓的可能性，预计全年影响涉及3.9万户业主。

开复工方面，今年开工比以往整整晚了40天，由于销售减少，销售回款大幅度下降，给未来1～2年造成了压力。此外，疫情期间，我们还增加了防疫的成本。这些都将对我们未来1-2年产生一定的结算压力。

Q3. 2020年房地产融资环境会不会有所放松？公司在融资方面有什么计划？

祝九胜：我们观察到全球在降息，央行也在降准，LPR也在降。全球降息是应对疫情、经济的一种手段，需要结合太多维度的情况去分析。从国内来看，央行确实在降准，增加货币市场的流动性，对于降低社会融资成本来说肯定有好处。LPR的改革，也有助于降低实体经济的融资成本。

这些举措都是针对实体经济来的。对房地产行业的影响不直接也不明显。国内的监管还是强调保持经济发展的一致性和稳定性，坚持房住不炒。作为从业者，我们不敢抱有太高预期。但间接的缓解、松动可能会有。

Q4. 万科接下来会降价吗？

祝九胜：关于万科会不会降价这个问题，企业是没有定价权的。对于一个企业来说，定价不是它的权利，而是客户、消费者的权利。企业的权利是标价，让客户用现金来投票。万科也不会对一线公司的价格管理提出干预，都是一线公司自己定价的。

Q5. 万科物业有没有上市计划？

郁亮：万科物业暂时没有上市计划，在未来很长一段时间不会上市，等到大家都认可万科物业是“城市服务商”时，万科物业才会考虑上市。

（来源：地产财富会的财富号 2020-03-26 11:45） [点击查看原文]