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入魔
入魔
发布于2020-04-22 20:08:48

深圳楼市上涨成焦点,严查资金流入楼市合理吗?

4月20日,中国人民银行深圳市中心支行(简称“深圳中支”)通知,要求深圳市各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。通知要求,自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

深圳严查资金违规流入楼市

4月21日上午,一则紧急通知引起了许多人关注——有媒体报道深圳地区银行要对房产过户不满半年的物业抵押经营贷进行收回的消息。报道中称,有银行人士爆料,深圳金融办、银监局与各主要银行昨夜开会,做出两个决定:过户不满半年物业抵押不给审批放款、1月25日过户不满半年房产抵押经营贷全部收回。

关于深圳房价上涨和物业抵押贷的消息,频频被媒体关注,流言繁多。一时之间,各路点评讨论纷纷上线,分析这一重磅消息带来的影响。到了当天下午,“消息不实”“假消息”再次刷屏。

真实情况如何?

深圳银保监局表示,该局已联合人民银行深圳市中心支行召开辖内银行座谈会,对于加强信贷管理服务实体经济提出相关要求。针对网上有些传言,深圳银保监局明确表示,没有责令各放款行收回所有1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷。

然而网络上的评论并未因澄清而停止,反而激发了更多的热议,当中不乏业内人士表示质疑的声音。

01

深圳楼市“疫病景气”遭质疑

网传操作:贴息贷款”炒房

有业内人士分析,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,就用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

以改善需求和投资客为主,他们出手迅速,对房价承受能力较强,这一波楼市主力军被认为不单纯出于投资目的,更多是将楼市作为资金避险的港湾。

而据媒体报道,仅仅是依靠刚需置业者,很难出现这样的快速拉升现象,但一个点被引爆,就难免会传导到其他区域,所以很多刚需置业者也被搞得不安。

有分析认为,现在引起疫情蔓延,全球都在放水救经济,市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈,深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一,必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市,这些资金快速涌入楼市,专门抢购好地段的好房子,导致深圳楼市局部异动显著。

记者采访:可操作性不强

另外,也有业内人士分析,这个贴息政策就是针对疫情期2月底至4月30号。但是2月出了政策时银行并没有放开,要求企业必须有经营流水,必须是经营几年以上的公司,直到清明节前银行才放开。

虽然操作具备可能性,但这意味着办贷款的企业或来不及在4月底之前拿到放款,也无从炒房。操作有可能性,问题不在于数量,而是在于性质。刚刚转贷的房子不给贴息,比如刚从按揭转经营贷的。不仅如此,深圳部分区的贴息要求企业有纳税及经营监控,纯粹的炒房客是操作不了的。

02

降温有利市场稳定

但切勿犯归因谬误

对于深圳是否应该严厉堵塞房地产的经营贷空间。行业人士海浪认为,适当的降温,有利于市场的稳定。不过这一轮金融措施,也可能只能降点温,如果不出台有力的措施,深圳的涨势不可能改变。现在的深圳房地产和楼市绝不是一个简单的面,而是错综复杂的多面。因此,绝不能以单面性政策去应对。

需要注意的是,自媒体把这轮市场行情归结为经营贷,其实并没抓对次轮上涨的主要原因。关于房价上涨,我们认为主要有以下两方面原因。

03

房价上涨另有它因

豪宅税调整

早在去年11月豪宅税政策出台,深圳调整豪宅税标准虽突然,但符合当前经济情况、符合豪宅税四年未调整早应该调整的实际情况、符合中央减税降费促进经济消费的政策。但豪宅税过去四年未调整,早就成为调控的一种手段。调整豪宅标准,事实上就是放松了调控,对市场是大利好。

海浪分析认为,豪宅税调整会造成深圳房价上涨是必然,且影响周期在半年至一年内,会有一轮普涨,幅度在5%-10%左右。政府不会允许大涨,但允许有结构性行情,在国内楼市中,深圳就是具有结构性行情的城市,调整期需要有结构型行情的城市来作为标杆,带领其他城市的楼市在调整期平稳健康发展。

供需不平衡

深圳楼市供需严重不平衡是出了名的,深圳到目前为止,一共建了1060万套房子,其中,有房产证的商品住房185万套,有房产证的保障性住房45万套,加起来230万套,其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等。

按照1300多万常住人口计算,拥有房产证住房的人口占比大约30%,这和北上广的情况正好相反。楼市供不应求,房价上涨自然是在情理之中。

04

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

本来近期的整个全国房地产的整个形势是相对宽松的,国家采取一些个量化宽松的货币政策,当然央行没有说这个钱要进入房地产市场,其实是有很多钱还是进来的,但是深圳的几个房地产商全部是非常活跃。

其中的银行、中介、一些业主,他采取了一个变相加杠杆的策略,就是把这个经营贷不应该引入到房地产的这样一部分资金,通过违规的方式引入,导致这个整个杠杆这个成本大幅度提升,融资规模也大幅的放大,助长了近期的楼市里面不良的价格异动。

最严重的问题是,这个把疫情刚刚有所平缓的房产行情,带到一个投机投资占上风的通道里面,对稳定深圳的楼市非常不利。对于政府稳经济,也非常不利。

如果政府不出手管控,今年整体这个房地产形式都会出现很大麻烦,所以我认为是政府采取一些措施,及时刹车,意义是非常重大的,目的不是说要打压楼市,而是让房地产回归到正常的平稳运行的轨道上来健康发展。

深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄

目前的情况是需要大量的资金流到实体经济里面,进而去帮助企业度过现在的难关。

但是实际上,量化宽松以后,更多的资金流到了金融和房地产等一些板块。

这导致了这部分的资金并不能帮助实体经济的一些企业。这个通知的出现其实是政府做出的一个比较严厉的手段。

天天说钱创始人 刘晓博

经营贷的确有流入楼市的可能,因为目前利率低于商业房贷利率,如果是贴息的经营贷,就更有优势。

此外,很多中小企业不会在这个时候扩张,即便是贴息的贷款给他们,也会担心企业扩张的风险,因为外需和内需都在萎缩。

深圳楼市这一轮上涨,其实有内在合理性。深圳上一轮全面上涨是在2015年到2016年,之后只有西部局部涨。4年来,积累了很多刚需、改善需求,而深圳供应量又非常小,所以供需矛盾是比较尖锐的。

我不太相信深圳有大量的经营贷被挪用。但央行重视媒体的报道,让各银行撤查,这是好事。至少可以给楼市传递正面的信息,那就是——资金不能违规流入楼市。

我个人建议:鉴于深圳楼市西热东冷,有必要分区域调控,西部的南山、宝安和光明,可以适当收紧调控措施。对于高价盘,可以提高首付比例。对于刺激公众感官的高总价、高单价的豪华公寓,可以提高首付比例,甚至不予贷款。

易居智库 严跃进

4月20日,中国人民银行深圳某支货币信贷处发布《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》。

此次政策显然对近期违规资金进入房地产进行了查处,体现了规范贷款业务、防范资金风险的导向。类似政策对于其他城市也有较为积极的影响。此次深圳自查的内容,主要有三点内容。

1、查贷款

此次政策明确,要查找3月末银行房抵经营贷余额,尤其是要对比去年同期和去年年末的数据。类似自查的规定,其实也说明近期金融部门在摸底,这或也是为了防范具体银行网点和银行系统的风险。通过此类自查,不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。

2、查企业

此次政策明确,要自查贷前准入情况,尤其是包括名下经营实体的真实性的情况和企业成立时间情况等。类似查处也是要求近期的经营贷的投向是符合国家大政方针的。要防范各类“明经营实炒房”的现象出现。通过此类查处,也有助于规范贷款,有助于保障更多资金进入到实体经营中来。

3、查房产

此次政策明确对于房产的查处,尤其是包括借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、借款人贷后新增房产的监测情况等。类似查处涉及到各类贷前贷后,本质上就是为了防范各类违规贷款的小动作,有助于信贷工作人员查处各类违规贷款动机和行为。尤其是后续新增房产的查处,显然是有很强的管控效应的。

(来源:中原荟的财富号 2020-04-22 20:08) [点击查看原文]

转载自: 000002股吧 http://000002.h0.cn
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全部评论(4

期市踏04-23 01:40
一查到底,严惩投机倒把分子
发霉的蛋挞ˉ04-22 23:33
查不出来的
沧海恋股04-22 22:35
房地产业不是实体经济吗?
就算累04-22 21:37
还是涨
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公司简介

公司名称:万科A

股票代码:sz000002

市场类型:主板

上市日期:日

所属行业:全国地产

所属地区:深圳

公司全称:万科企业股份有限公司

英文名称:China Vanke Co.,Ltd.

公司简介:万科A公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城市配套服务商,公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划,已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服...

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