上期回顾:《老王说房》邀请广东省住房政策研究中心研究员——李宇嘉老师,围绕疫情造成的经济压力、应对方法、大湾区对经济大局的重要性等话题,展开讨论。
1、疫情对经济带来的冲击有多大?
首先,疫情常态化,影响远超预期,不会很快过去。跟2008年金融危机不同,中国现在跟世界的联系很深,在这种情况下对中国的影响是非常大的。全国的劳动力里面大概有三分之一或四分之一,从事着与外贸或者外贸相关行业。而且内需里面很多也是要进口。
2、粤港澳大湾区如何在这种形势下发挥自身强大实力?
内需潜力不依靠外需或者对外需依赖度比较小的这一块,如果能够挖掘出来,能起到很大的帮助作用。大湾区就是内需的主力。大湾区人口收入水平和产业发展程度最好,人口流入也是最多最密集的。应该说大湾区的快速发展,在过去的三四十年中得益于外贸。从这个角度来讲,疫情对深圳和大湾区的影响还是很大的。
3、疫情影响预计什么时候消失?
现在所有一切的工作的重心就是从六稳到六保。六保来讲核心就是保就业、保市场主体、保内需、保产业链、保供应链。我们国家是联合国里面产业门类最齐全的一个国家,就是从某种程度上来讲我们尽管外贸依赖度很高,但是如果我们能够把自己的内需的潜力释放,是能够极大的缓冲掉外贸下滑的影响。
但如果我们内需能够推进的下去的话,这个影响慢慢就开始消失。从全球来看的话,其它地方会相对比较差,中国经济应该是一枝独秀的。所以现在保住一个非常完整的产业链,对于全球经济的恢复和发展都是有益的。
本期看点本期《老王说房》邀请广东省住房政策研究中心研究员——李宇嘉老师,围绕深圳房价支持因素、学位房市场分析、深圳投资置业选择等话题,展开讨论。
本期观点摘要
1、深圳和广州楼市的区别点有哪些?支持深圳房价有哪些因素?
从整个珠三角来看,除了深圳楼市,其他市场比较平稳,因为从本质来讲,深圳楼市是一个……,所以它的楼市边界很明确。加上深圳楼市数量有限,在经过一系列催化因素对预期刺激后,把需求释放出来,对市场带动作用非常大。
深圳每年供应新建商品住房为3万到4万套之间,广州每年供应新房十万套,而且广州与佛山无缝对接,佛山每年供应新房十万套左右,加起来20万套。佛山和广州以传统产业为主,购买力有限,购买力成长速度稳定。深圳作为大湾区核心城市,有很强……,单位空间产值很高,其次是货币宽松以后,融资成本下降。第三是深圳规划比较明确,题材多。第四是豪宅税的取消。
2、房价走势深层分析
片区火爆,有开发商、中介和自媒体放大的因素。但从第一季度看,龙岗罗湖价格没有起来,西部和中部比较热闹。中部主要是福田学位房带动。但最近刚需发现福田和西部买不起了,开始向东部转移。……的房价在4月下半旬开始上涨,主要还是学位房概念支持。
深圳学位房今年涨价有点不太正常,主要是教育系统打破了原来的学区房的入学的准则,一些民办学校也不能跨区招生了。所以一些刚需业主必须买学位房,高位入市。这个问题未来几年可能会缓解,但短期内比较难。
3、目前房价是否过高?
相当于就是说股票资本市场某一只股票,它的市盈率达到了100倍,而其他股票可能就十几倍市盈率。在这种情况下,这只股票是否真有这个价值,那就是见仁见智。房价反映经济基本面的变化,从长线着眼规划能不能……。其次是基础设施配套,第三是外围互联互通状况。所以从刚需角度讲不宜追高。
4、刚需怎么选房?
深圳房价没有想象那么高,也有总价200万、300万的户型。深圳……数量较多,从区域、首付金额等考虑,选择还是比较多的。比如罗湖……的产品其实可以考虑。主要还是根据资金预算决定。一定要多跑盘。比如龙岗等外围区域,未来规划还有支撑,可能也是刚需未来要走的区域。为了防止刚需扎堆外溢造成房价拉升,目前货币政策也比较宽松,刚需可以先去看盘了。
5,当前形势在深圳进行房产投资应如何选择?
投资则有几个因素要考虑,首先总资产如果超过75%都是房产,应该停止投资。其次是应以长期持有心态进行投资。可以关注……,如龙岗龙华的……。因为所有……是未来必然趋势,……也会逐渐填补短板。
在目前资产投资里,学位房的刚需性决定了它的价值稳定性。从民生角度看,学位房目前的走势和价格是伤害部分刚需诉求的。从政策上来说,应该打压这种……投资行为。
(来源:房产大象的财富号 2020-05-11 18:13) [点击查看原文]
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