楼市现状：有钱人买南山，没钱人买龙岗，5年后谁的收益大？

问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请在公众号进行提问

问：十三老师您好，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。 想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。 怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！

答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 建议保留福田学位房，在附近租房住。 出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。

问：今年新房从投资角度关注哪些？受益如何？

答：新盘重点关注价格是否倒挂，产品是否稀缺。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期

问：老师您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

问：老师您好！本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。所以想问问老师我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，所以想问问老师的建议。盼回复，感谢

答：你好，东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。 深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。 全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。 首付130，首选宝安 碧海 西乡 沙井，次选福田新洲 保税区 龙华上塘。

问：十三老师好，年后我打算买一套螺岭的学区房给小孩读书用，预算450以内。在众多学区盘中筛选了次新的凤凰印象，有小区花园的金城华庭和环岛丽园的二房，主要目的是读书加自住，过5 6年打算卖掉。想问从升值角度看，这3个盘哪个更好？如果都不合适，麻烦您推荐个该学区的盘，谢谢！

答：你好，这3个盘对比，流通性排序： 凤凰印象>金城华庭>环岛丽园 另外京基东方颐园也可以考虑

问：十三大大，你的星球分享已经成为我每天必看的信息，受教颇多。想请教你总价700-800万预算，需求三房，主要是自住，其次考虑升值空间。是买碧海的次新房不带学位，还是蛇口带育才学位的2000年左右的老房子呢？这个预算在蛇口买不到太新的房子，又觉得碧海近半年已经涨了30%以上了，很怕去站岗。 另外，如果是碧海的话，湾上六座，富通城，御龙湾，香缇湾，玉湖湾，幸福珺湾等几个楼盘之间怎么选，感觉都差不多。

答：挺难选，从地段上看，蛇口似乎要好过碧海，但是房龄对比上又差了些。 碧海学校不行，不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗老小区的继续衰老。 我个人的意见是碧海>蛇口。 推荐碧海的理由是： 1.11和1号线双动脉； 2.大铲湾利好； 3.片区小，易炒作； 这几个楼盘从流动性上来看，最好的是富通城 湾上六座 玉湖湾。

问：十三老师，我家里现金大约能凑180w，年入税后70~80，无贷款记录。之前买在老家二线城市，老婆在老家工作稳定，家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话，也还是想把小孩接到身边来的，但也略担心公司和自己的前景。拜读了您之前的文章，也想在西边这一带买套总价500~600w的，不然觉得可惜了房票，另外也觉得奋斗这么多年，没在深圳买房对自己没个交代。想买新房但都只有大户型，买二手又觉得各类费用不划算。感觉自己对房产投资的认知和意识还有待提升，还望点拨点拨，也请推荐些楼盘，感谢

答：你好，非常认同你的观点。 普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房。 年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客。 性价比高的新盘都是稀缺资源，靠关系和运气才能拿下。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 二手房重点是淘笋，二手税费可以通过一些方法免除。 关注碧海 西乡 沙井等推荐的板块，地铁沿线的次新盘。

问：老师你好，我在塘朗上班，刚需，深圳首套，想买5号线沿线二手房，最近五和万科四季花城比较中意，想一步到位买4房的户型，总价600W以内，有一些疑问想请教老师您： 1. 疫情对二手房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是一个好的选择，是否需要观望看看有没有笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？ 2. 四季花城值得下手吗？核心优缺点老师你怎么看？ 3. 四季花城的小学和初中学位究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道老师你怎么解读的 4. 向我这样的需求还有什么更合适的推荐吗？ 谢谢

答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。 我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。 举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，而且是历史大底。 因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。 之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备，疫情也慢慢好转。真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。 其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。 对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。 所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。 当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。 房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。 2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，户型实用性很高。 楼梯房较多，小区体量大，房龄和周围小区相比较老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 3.如果从投资的角度看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的楼盘，更建议上塘和宝安。 兼顾自住和投资可以关注松坪村

问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

答：学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

问：您好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

问：您好，十三！总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？

答：你好，感谢大额赞赏！ 一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途 总之富润乐庭性价比不高。 坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山 总价400在福田 南山 宝安 大运都有性价比更高的项目。

问：老师，你好，想请问下，金地上塘道和碧水龙庭这两个盘，自住兼投资怎么选？在南山上班，想在宝安淘个两房，奈何子弹太少首付只能拿出120W，这个价位老师在宝安有合适的楼盘推荐吗？

答：你好，首付120有以下几种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 金地上塘道和碧水龙庭都属于自住不错，学位还行的楼盘。 综合品牌，楼盘成长性更推荐金地上塘道。

导。

（来源：深圳十三房的财富号 2020-05-29 21:30） [点击查看原文]