小七在《聊聊地产股的投资价值》一文中说到我们可以把合同负债这个科目看作是各家地产股的隐藏小金库，数字越大意味着已销售未结算的净利润越大，今天我就选取了7家我关注的房地产企业，用表格的形式将他们各自的未结算净利润直观地展现了出来：
其中，未结算净利润的计算方法就是用一个最简单的模型算出来的，即未结算净利润=2020年6月末合同负债*2019年净利润率，小七之前说过，这个模型能够成立的最重要一个前提就是假设这部分预售楼盘的净利润率与2019年结算楼盘的净利润率相同，那这就对各家房企的毛利率提出了很高的要求。
从上图可以看到，7家房企中合同负债余额最高的是碧桂园，达到了6,858亿元，比万科的6,151亿元还多了707亿元，但由于碧桂园的净利润率只有8.14%，所以相乘之后算出的未结算净利润就只有558亿元，低于万科的650亿元。
所以横向比较之下，可以看出万科的未结算净利润目前在所有房企里排名第一，而且我一直强调，这些主流房企的合同负债余额还在不断增加，我们可以把他看作是一个动态的蓄水池，入水口是每年预售的楼盘，出水口是每年竣工结算的楼盘，只要预售大于结算，蓄水池里的水就会越来越多，反之亦然。
通过万科2020年中报合同负债科目的财报附注可以看到，在这6,151亿元的合同负债里，账龄超过一年的为2,097亿元，也就是说有4,054亿元的合同负债是在近一年内预售的楼盘，我们由此可以大致推导出，万科有三分之二的楼盘都会在预售后的一年内竣工结算，所以合同负债这个科目里包含的不是什么看得见摸不着的利润，而是大部分都会在一年内结算成利润的真实预收款。
总结一下，在研究地产股的财务报表时，合同负债这个科目可以很好地展现各家房企未来净利润释放的潜力，余额越高，增速越快，潜力越大；另外，我们还要特别关注各家地产股的房地产开发业务的毛利率变化趋势，因为毛利率会极大地影响合同负债的含金量。所以，那些既能保持稳定的毛利率，又能维持合同负债金额较高增速的房企，就是我认为目前最有投资价值的标的了。
相关证券：万科A(000002)保利地产(600048)金地集团(600383)招商蛇口(001979)新城控股(601155) 转载自: 000002股吧 http://000002.h0.cn
公司名称：万科A
股票代码：sz000002
市场类型：主板
上市日期：日
所属行业：全国地产
所属地区：深圳
公司全称：万科企业股份有限公司
英文名称：China Vanke Co.,Ltd.
公司简介：万科A公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服...
注册资本：119.3亿
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