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年报亮相后市值已蒸发400亿,手握1600亿现金,万科却如芒刺在背

编辑 : 王远   发布时间: 2020-03-27 00:47:34   消息来源: sina 阅读数: 0 收藏数:
原标题:年报亮相后市值已蒸发400亿,手握1600亿现金,万科却如芒刺在背 来源:票事  一年前,万科高喊“活下去”的时候,更多地是被当...

原标题:年报亮相后市值已蒸发400亿,手握1600亿现金,万科却如芒刺在背 来源:票事

  一年前,万科高喊“活下去”的时候,更多地是被当作做秀来解读。后来,时间证明,“活下去”确实已经成为万科的首要使命。日前,作为龙头房企阵营首家发布的2019年年度业绩报告,与此前王石透露的“非常好”出入甚大。

  “没想到现在‘活下去’成了特别真实的存在”,万科董事会主席郁亮的这个“没想到”,大概也透露出了35岁的万科有些手足无措。房地产行情持续下行、疫情突发、3.9万套房遭遇交付延迟……种种意料之中和意料之外的不利因素叠加,手握1600亿元现金的万科危机感空前。

  01销售面积增速三连降

  3月17日晚间,发布2019年业绩报告一个小时后,万科就在线上召开了2019年度媒体业绩会。根据公司财报,万科在2019年创造营收3678.9亿元,同比上涨23.6%,整体实现了较快的增长速度。但从销售规模来看,万科的销售增速出现了放缓迹象。

  2019年万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。而在此前几年,万科的销售面积增速分别为33.8%、30.0%、12.3%;销售金额增速分别为39.5%、45.3%、14.5%。

  其中,销售面积增速已经呈出现三连降。分地区来看,上海区域销售最为强势。2019年实现销售金额为2045.11亿元,占比32.42%;昔日作为集团贡献主力军的南方区域,实现销售金额为1274.23亿元,以20.2%的占比成为各大区的垫底存在,表现得略微不尽人意。

  实际上,纵观万科南方区域的业绩可以发现,销售金额在万科整体业绩持续增长的情况下,已经连续两年下滑。数据显示,2018年万科南方区域的销售金额为1434.68亿元,相比与2017年的1515.15亿元同比下滑5.31%。2019年的降幅进一步扩大至11.18%。

  对此,万科解释称,南方区域从2014年开始更多地集中在综合性项目,纯住宅销售比例低;综合住区业务以及城市综合体项目业务销售的量和比例较低,在销售规模的统计上较为吃亏;综合体业务对企业全周期经营能力要求不断提高,也在一定层面上导致南方区域业绩占比的下滑。

  换句话说,南方区域的业绩回弹还需要时间。2018年,居安思危的万科在当年的秋季例会上高喊“活下去”。

  彼时,公司在年初制定的6300亿元回款目标还有一半没完成,甚是焦虑。2019年11月,郁亮说“万科要做活到最后的企业”。同时,万科前掌门人王石也在对外的交谈中剧透“万科2019年财报非常好”。到了如今的2020年,郁亮说的则是:没想到现在活下去成了特别真实的存在。

  02回款率上升毛利率下降

  对于规模正在收缩的事实,万科并无掩饰。万科总裁祝九胜在日前的业绩发布会上坦承:“确实我们在营收的增长方面,在整个行业来看,特别是在前10名来看,从数字来看不是一个很理想的水平。”实际上,万科在拿地上的谨慎态度已经表现得很明显。

  数据显示,万科2019年新获取项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,而2017年-2018年万科的新增项目分别为221个、241个,新增的建筑面积分别达到4613万平方米、5071万平方米。三年下来,万科在权益地价总额上从2017年的1957.93亿元收缩至1549.6亿元。

  万科方面宣称,过去几年时间,发展重心已经从规模转移到质量,也就是郁亮一直强调的“现金为王,手有余粮”。

  那么,放弃规模后的万科,转型之策实施进度如何?

  作为“活下去”的重头戏,万科的回款率在2019年交出了一张不错的成绩单。财报显示,2019年万科的回款率从2018年的63.7%提升到了72.9%。当前,房地产行业正处下行阶段。在外部融资环境收紧的情况下,房企生存处境愈发艰难,加快回笼资金已成为房企的首要任务,回款率已成为判断一家房企生命力的重要指标。

  截至2019年末,万科账上的现金及现金等价物余额为1597.39亿元,其中,经营活动产生的现金流量实现了456.87亿元,同比增长35.90%。去年同期,这一数据为-59.16%。整体来看,万科在规模上的收缩换来了一定程度上的现金流稳定的安全感。

  不过,正经社注意到,这一战略同时也是建立在牺牲毛利率的基础上才得以实现:2019年,毛利率为36.25%,相比2018年的37.48%,下降了1.23%。其中,房地产业务毛利率为27.2%,同比下降2.5个百分点。当然,毛利率开始下滑的,并非万科一家。用祝九胜的话说,就是“整个行业毛利的下降”都“可能是长期的趋势”。

  财报显示,2019年万科录得归母净利润为388.7亿元,同比增幅为15.1%。参照过去几年的历史业绩可以发现,2019年万科归母净利润增幅已经到达了低点。正经社梳理发现,2015年-2018年,万科的归母净利润增速均保持在15%以上,分别为15.08%、16.03%、33.43%、20.39%。2019年的净利增幅已经回到了2015年的水平。

  03要清除的路障还很多

  稳住基本盘,寻求第二增长曲线,是大多数房企在行业下行阶段进行自救的必经之路。万科的多元化征程可以追溯到2014年,那一年郁亮喊出“白银时代”概念,并预言房地产行业的钱不再好赚。事实证明,在“房住不炒”大基调下,地产行业的暴利迎来了终结之势,找到地产行业以外的第二增长曲线显得尤为重要。

  于是,恒大开始造车,碧桂园操盘做起了建筑机器人。

  那么预言家万科呢?数据显示,2019年万科房地产及相关业务创收3526.5亿元,占比95.9%,仍然是最为主要的收入来源。在日前的业绩发布会上,不少人对于万科是否会跟随房企拆分轻资产上市的大潮拆分旗下物业单独上市感到好奇。

  万科的回答是:还没做好准备。事实上,万科物业在仅剩的4%的营收份额里,已经算得上是最称得上第二增长曲线的业务板块。从数据来看,万科物业在2019年录得127.0亿元收入,同比增长29.7%。这一增长速度相比于房地产开发业务的23.9%的增速显得更为强劲。而万科对于物业板块的成长也相当用心。

  2020年2月,万科物业开启了规模2万人的招募计划,同期,坊间传出了万科计划裁员1.5万人的消息。

  相比之下,万科进一步壮大物业发展版图的意图已经相当明显。何时才能看到万科物业开花结果?郁亮表示,等它成长为千亿级规模。

  目前,在香港上市的物业管理公司数量已达19家,其中房企系物业公司占到了17家。这对于万科物业而言是不小的竞争压力。

  在此竞争环境下,千亿级规模的万科物业这桶“远水”,是否解得了万科活下去这场“近火”呢?第二增长曲线尚需培养,万科眼下还需要应对更难的2020年。

  受到疫情影响,万科在2月-3月份销售额同比下降510亿元;一季度预计1万户面临延缓交付,全年该数字将增至3.9万户,同时开工也较往年延迟40天左右。这些,最终都将作用到企业的现金回流上。祝九胜坦言这“给未来1-2年产生了结算压力”。

  各种因素叠加之下,万科的股价持续受压。3月23日,港股万科企业报收23.450港元,跌幅高达7.13%,较年初跌幅高达30%多;A股万科A报收24.55元,跌幅为4.84%――按年报发布当天收盘价28.11元计算,4个交易日里,跌幅已超过12%,市值蒸发量则为400多亿元。

  目前来看,万科“活下去”,并不算太大的问题。但要成为活得最久的房企,就还有很多路障要清除了。

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