事件:公司公告2019年半年报。
   
报表利润保持较好增长,未来业绩锁定性高。上半年,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;截至报告期末,公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。
   
财务结构稳健合理。报告期末,公司持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。货币资金中,人民币占比91.9%,美元、港币及其他币种占比8.1%。截至报告期末,净负债率为35.04%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。
   
土地投资保持平稳。上半年公司获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。
   
物业服务保持行业领先。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。
   
投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2019年和2020年EPS在3.61和4.34元。此外按照8月22日收盘价27.16元计算,对应2019年PE为7.53倍。目前行业龙头企业2019年平均PE在6.20X。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2019年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间32.49-36.1元,维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因:1)截至2018年末已售未竣工金额5307.1亿元,同比增长28.1%;2)具备较好稳定现金流业务。
   
风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。