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万科A:销售平稳增长,把握土地窗口适度补仓

研究员 : 竺劲,房诚琦   日期: 2019-09-09   机构: 东方证券股份有限公司   阅读数: 0 收藏数:
事件    公司公告 8月销售及拿地情况, 8月实现销售金额,销售面积分别为 441.3亿元, 277.4万方,同比增长 1...

事件
   
公司公告 8月销售及拿地情况, 8月实现销售金额,销售面积分别为 441.3亿元, 277.4万方,同比增长 15.1%、 7.8%。
   
核心观点
   
销售环比改善,后续将保持平稳增长。 公司 8月销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%,环比下跌 8.4%。公司单月销售金额处于改善状态,同比去年有增长,环比跌幅收窄。 1~8月累计销售金额为 4263.2亿元,同比增长9.8%。 8月销售面积 277.4万平方米,同比增长 7.8%,环比下跌 11.5%,跌幅收窄。 1~8月累计销售面积 2740.9万平方米,同比增长 5.4%。公司环比数据出现改善, 9月又是传统的销售旺季,公司的销售有望进一步改善,但在房地产收紧的大环境下,也不会出现大幅增长,仍将保持平稳。
   
把握土地窗口期补仓,提高权益比例控制合作杠杆。 公司 8月新增土储 684万平方米,同比增长 92.0%,拿地金额为 343.2亿元,同比增长 54.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 77.8%。 1~8月累计新增土储 2650万平方米,同比下降 22.9%, 1~8月累计拿地金额为 1739.2亿元,同比下降10.0%。 1~8月投资强度 40.8%,较去年全年低 8个百分点。公司在上半年土地市场竞争激烈时,控制了土地投资节奏,在下半年土地市场有所降温的情况下,明显加大了投资强度。公司的权益比例也较去年有明显提升, 1~8月拿地的权益比例为 76%,较去年同期提高 18个百分点,也反映出公司主动降低合作杠杆的意图。
   
财务预测与投资建议
   
维持买入评级, 目标价 33.21元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为3.69/4.53/5.53元。 可比公司估值为 7X, 考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持 20%的估值溢价得出 9X 估值,对应目标价 33.21元。
   
风险提示
   
房地产市场销售大幅低于预期。
   
利率上升超预期。

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