业绩稳定,盈利能力及股东回报表现进一步提升
   
18年万科A实现归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%,分红比例34.9%,股息率接近4%,除了结算规模的增长,公司全口径毛利率37.5%,同比提升3.4个百分点,其中上海区域的利润表现最为突出。期内公司财务费用有所提升,直接融资渠道占比的提高及新业务拓展投资降低了利息资本化比例,ROE与17年相比进一步提高0.5个百分点,达到21.7%。
   
主业增速放缓,副业稳健扩张
   
18年万科实现房地产销售金额6070亿,同比增长15%,在24个市场占有率第一,另外18个进入前三,一二线核心城市龙头地位稳固,单城市及项目贡献效率也基本稳定。新业务方面,物业管理收入98亿,目前行业中唯一实现百亿收入的物管团队,物流地产新增持有面积494万方,初步形成覆盖全国重点城市的物流网络。
   
土投扩张意愿不强,杠杆小幅抬升
   
18年万科补充土地资源4681万方,是销售面积的116%,基本维持了“量出为入”的原则,下半年土地市场转淡后反而拿地力度有所回升。新业务扩张所需要的资本开支使万科财务杠杆有所抬升,整体融资渠道依然通畅。
   
预计公司19、20年EPS 分别为3.56、4.05元,维持“买入”评级
   
行业龙头地位及一二线城市的布局和土地储备,加上对于行业长期发展的前瞻布局投资,使万科持续获得超过行业平均的估值表现,谨慎起见,我们给予公司A股19年动态PE11x估值目标,对应合理价值分别为39.6人民币元/股,H股19年动态PE9.5x估值目标,合理价值38.7港元/股。
   
风险提示
   
景气程度不断下降,新业务拓展回报率不达预期,影响公司业绩。