事件:
   
万科公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额573.7亿元,同比增长13.2%;实现签约面积360.4万平方米,同比下降0.9%。1-3月,公司累计实现签约金额1,494.4亿元,同比下降3.1%;实现累计签约面积924.8万平方米,同比下降11.8%;1-3月,公司新增建面812.9万平方米,同比下降17.7%;总地价424.6亿元,同比下降10.7%。
   
点评:
   
3月销售稳步增长、同比+13%,一二线走好之下后续销售弹性可期
   
3月公司实现签约金额573.7亿元,环比增长32.8%、同比增长13.2%;实现签约面积360.4万平方米,环比增长46.1%、同比下降0.9%;销售均价15,918元/平,环比下降9.1%、同比增长14.2%。1-3月公司累计实现签约金额1,494.4亿元,同比下降3.1%,较1-2月提高8pct;累计实现签约面积924.8万平方米,同比下降11.8%;累计销售均价16,159元/平方米,同比增长9.8%。3月公司销售实现稳步增长,单月销售金额居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。
   
3月拿地谨慎、成本保持低位,拿地金额占比销售金额27%
   
3月公司在土地市场获取佛山、天津、北京、成都等地11个项目以及2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。3月公司新增建面307.4万平方米,环比增长47.2%、同比增长27.7%;对应总地价153亿元,环比增长8%、同比增长12.3%;拿地金额占比销售金额达26.7%,环比下降0.2%,较上年64.5%下降37.8pct;平均楼面价4,978元/平米,环比下降26.6%、同比下降12%,拿地均价占比当月销售均价31.3%,环比下降0.2%,较上年45.2%下降13.9pct。1-3月,公司共新增规划面积812.9万平方米,同比下降17.7%;对应总地价424.6亿元,同比下降10.7%,拿地额占比销售额达28.4%,较上年64.5%下降36.1pct;平均楼面价5,223元/平米,同比增长8.4%,拿地均价占比当年销售均价32.3%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-3月累计新增货值1,219亿元,低于同期销售金额1,494亿元,拿地仍较谨慎。
   
投资建议:销售稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级
   
万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。
   
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。