事件:
   
万科公布公司5月销售数据,5月公司实现签约金额579.9亿元,同比增长35.2%;实现签约面积366万平方米,同比增长30.9%。1-5月,公司累计实现签约金额2,676.0亿元,同比增长12%;实现累计签约面积1,660.8万平方米,同比增长4.7%;1-5月,公司新增建面1,177.6万平方米,同比下降30.4%;总地价723.0亿元,同比下降17.5%。
   
点评:
   
5月销售稳增、同比+35%,一二线走好之下后续销售弹性可期
   
5月公司实现签约金额579.9亿元,环比下降3.6%、同比增长35.2%;实现签约面积366万平方米,环比下降1.1%、同比增长30.9%;销售均价15,844元/平,环比下降2.6%、同比增长3.3%。1-5月公司累计实现签约金额2,676.0亿元,同比增长12%,较1-4月提高5.1pct;累计实现签约面积1,660.8万平方米,同比增长4.7%;累计销售均价16,113元/平方米,同比增长6.9%。5月公司销售稳增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+17%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。
   
5月拿地聚焦一二线及环都市圈、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额31%
   
5月公司在土地市场获取广州、温州、昆山、苏州等地12个项目以及1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。5月公司新增建面239.8万平方米,环比增长92%、同比下降25.6%;对应总地价179.7亿元,环比增长51.3%、同比下降15.3%;拿地金额占比销售金额达31%,环比增长11.3pct,较上年50.5%下降19.5pct;平均楼面价7,493元/平米,环比下降21.2%、同比增长13.8%,拿地均价占比当月销售均价47.3%,环比下降0.2%,较上年36.6%提升10.7pct。1-5月,公司共新增规划面积1,177.6万平方米,同比下降30.4%;对应总地价723.0亿元,同比下降17.5%,拿地额占比销售额达27%,较上年50.5%下降23.5pct;平均楼面价6,140元/平米,同比增长18.4%,拿地均价占比当年销售均价38.1%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-5月累计新增货值1,766亿元,低于同期销售金额2,676亿元,拿地仍较谨慎。
   
投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级
   
万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。
   
风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金改善不及预期。