一、事件概述
   
万科公布2019年5月经营情况,公司5月实现销售金额579.9亿元,同比增长35.2%;销售面积366万平方米,同比增长30.9%。2019年1-5月份累计合同销售金额约2676亿元,同比增长12%;累计销售面积1660.8万平方米,同比增长4.7%。
   
二、分析与判断
   
销售稳健增长,环比小幅下滑
   
公司5月单月实现销售金额579.9亿元,同比增长35.2%,环比下降3.6%;销售面积366万平方米,同比增长30.9%,环比下滑1.1%;销售均价为15844元/平方米,环比下降2.6%。在头部房企销售普遍下滑的情况下,万科的整体销售依旧保持了稳定的增长,彰显强大的综合实力。
   
拿地谨慎,聚焦核心城市
   
公司5月在武汉、苏州、重庆、广州、温州等地新获取12个住宅项目,新增土地总计容建面232.6万平方米,同比下18.5%,拿地总价为179亿元,同比下降11.7%,仅占当月销售金额的30.9%,投资依旧谨慎。从城市能级结构上来看,公司在一、二、三四线城市的拿地金额占比分别为7%、60%和33%,继续坚持一二线核心城市的布局。
   
财务健康,成本可控
   
截止2019年一季度,公司剔除预收款项后的资产负债率为50.39%,较2018年底下降1.16个百分点;净负债率和现金短债比分别为44.74%、2.04,财务状况良好。3月公司成功发行金额为6亿美元的5.25年期中期票据,票面利率仅为4.2%,大幅低于行业平均水平。
   
三、投资建议
   
万科销售与业绩稳定增长,土储丰富,财务状况良好,融资成本较低,多元化业务稳健发展。预计公司19-21年EPS为4.2/5.0/6.1元,对应PE为6.3/5.2/4.3倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为18.5/7.9/11.6倍,维持公司“推荐”评级。
   
四、风险提示:
   
房地产调控政策收紧,销售不及预期。