一、事件概述
   
万科公布2019年4月经营数据,公司实现销售面积370.0万平方米,同比增长43.63%;销售金额601.7亿元,同比增长43.64%。2019年1-4月份公司累计实现销售面积1,294.8万平方米,同比下降0.85%;销售金额2,096.1亿元,同比增长6.86%。
   
二、分析与判断
   
单月销售复苏,均价环比上行
   
2019年4月万科实现销售面积370.0万平方米,同比增长43.63%;销售金额601.7亿元,同比增长43.64%;销售均价16262.16元/平方米,与上年同期持平,环比增长2.16%。随着一二线房地产市场的复苏,公司销售规模将保持较快增长,有望进一步巩固行业领先者的地位。
   
投资态度谨慎,拿地聚焦一二线
   
公司4月在苏州、天津、北京、长春等地新获取8个住宅项目,新增土地总计容建面124.9万平方米,同比下降63.62%,拿地总价为118.74亿元,同比下降34.54%,仅占当月销售金额的19.7%,投资较为谨慎。从城市能级结构上来看,公司在一、二、三四线城市的拿地金额占比分别为36%、61%和3%,继续坚持一二线核心城市的布局。
   
财务状况良好,融资成本较低
   
截止2019年一季度,公司剔除预收款项后的资产负债率为50.39%,较2018年底下降1.16个百分点;净负债率和现金短债比分别为44.74%、2.04,财务状况良好。3月公司成功发行金额为6亿美元的5.25年期中期票据,票面利率仅为4.2%,大幅低于行业平均水平。二、三、投资建议万科销售与业绩稳定增长,土储丰富,财务状况良好,融资成本较低,多元化业务稳健发展。预计公司19-21年EPS为4.2/5.0/6.1元,对应PE为6.5/5.4/4.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为18.5/7.9/11.6倍,维持公司“推荐”评级。
   
四、风险提示:
   
房地产政策调控收紧,销售不及预期。