结算收入增加、盈利能力提升,充足未结资源保障未来业绩确定性。2018年,公司实现营业收入2976.79亿元,同比增长22.55%;归母净利润337.73亿元,同比增长20.39%。盈利能力方面,公司2018年毛利率达37.48%,同比上升3.38个百分点;ROE(加权)达到23.24%,同比上升0.44个百分点。公司2018年市占率上升至4.05%(2017年:3.96%),年末已售未结资源约5307.1亿元,同比增长28.1%;充足的已售未结资源一定程度上保障了公司今后业绩的确定性。
   
聚焦都市圈审慎投资,充裕优质资源支撑未来增长。公司2018年拿地均价约5427元/平,2018年销售均价约为15032元/平,拿地成本控制得当;按权益投资金额计算,81.4%的新获土储位于一二线城市。财务与融资方面,公司2018年净负债率为30.9%,仍处业内较低水平。2018年,海外三大评级机构均维持了公司投资级信用评级,展望均为“稳定”。公司2018年末货币资金达1884.2亿元,同比增长8.2%,相对充裕的资金状况有利于公司灵活把握市场机遇,推动各项业务顺利发展。
   
多元业务全面开花,打开长期增长空间同时提升估值。2018年,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。租赁住房方面,公司长租公寓业务目前已覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。商业地产方面,截至2018年底,公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平。物流地产方面,公司2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平,目前稳定运营项目平均出租率达96%。
   
投资建议:享受核心资产溢价,维持“买入”评级。当前流动性环境已有明显改善,市场中核心资产较为稀缺,公司作为房地产业“均好性”的集大成者,有望享受核心资产溢价。预测公司2019、2020、2021年EPS分别为3.69、4.43、5.29元,同比增长20%、20%、19%,对应3月25日收盘价PE分别为7.64x、6.36x、5.32x;维持买入评级。