事件:
   
万科公布公司 7月销售数据,7月公司实现签约金额 481.9亿元,同比增长 6.8%;
   
实现签约面积 313.5万平方米,同比增长 2.2%。 1-7月,公司累计实现签约金额 3,821.8亿元,同比增长 9.3%;实现累计签约面积 2,463.6万平方米,同比增长 5.2%; 1-7月,公司新增建面 2,038.2万平方米,同比下降 38.8%;总地价 1,411.0亿元,同比下降 20.7%。
   
点评:
   
7月销售额同比+7%、平稳增长, 预计一二线走好背景下销售持续稳增7月公司实现签约金额 481.9亿元,环比下降 27.4%、同比增长 6.8%;实现签约面积 313.5万平方米,环比下降 35.9%、同比增长 2.2%;销售均价 15,372元/平,环比增长 13.3%、同比增长 4.5%。 1-7月公司累计实现签约金额 3,821.8亿元,同比增长 9.3%,较 1-6月降低 0.4pct;累计实现签约面积 2,463.6万平方米,同比增长 5.2%;累计销售均价 15,513元/平方米,同比增长 3.9%。 7月公司销售平稳,低于主流 50家房企单月销售额增速同比+16%,主要由于去年基数较高、达到 451亿元;但公司单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。
   
7月拿地大幅回升、 聚焦一二线及环都市圈, 拿地金额占比销售金额 84%7月公司在土地市场获取佛山、珠海、宁波等地 20个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。 7月公司新增建面 402.1万平方米,环比下降12.3%、同比下降 54.7%;对应总地价 403.5亿元,环比增长 41.8%、同比下降27.5%;拿地金额占比销售金额达 83.7%,环比增长 1%,较上年 50.5%提升33.3pct;平均楼面价 10,035元/平米,环比增长 61.7%、同比增长 60.1%,拿地均价占比当月销售均价 65.3%,环比增长 0.4%,较上年 36.6%提升 28.7pct。
   
1-7月,公司共新增规划面积 2,038.2万平方米,同比下降 38.8%;对应总地价1,411.0亿元,同比下降 20.7%,拿地额占比销售额达 36.9%,较上年 50.5%下降 13.5pct;平均楼面价 6,923元/平米,同比增长 29.6%,拿地均价占比当年销售均价 44.6%。按销售均价 1.55万元/平估算公司 1-7月累计新增货值 3159亿元,低于同期销售金额 3,822亿元。
   
投资建议: 销售平稳增长, 拿地大幅回升, 维持“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30元,维持目标价 45元,维持“ 强推”评级。
   
风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。