营收利润双高增,低杠杆下继续降负债
   
1)业绩稳增长:万科上半年实现营收1393.2亿,同比+31.5%,归母净利润118.4亿,同比+29.8%,主要由结算面积(同比+20.7%)与结算均价(同比+9.5%)齐升所致;2)结算毛利率略升:报告期末,公司结算毛利率28.3%,较去年同期提高1.0个百分点;3)现金为王,安全边际高:报告期末,公司在手货币资金1438.7亿,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿,同时,经营活动现金流净额88.5亿,经营层面继续维持健康的现金流入;4)杠杆维持低位,有息债进一步降低:报告期末,公司净负债率35.0%,较去年期末提升4.1个百分点,有息负债2253.2亿,较年初减少358.9亿;5)少数股东权益下降,收入含金量提升:报告期末,公司少数股东权益由年初的798.6亿降至714.5亿,归母所有者权益由1557.6亿提升至1610.2亿,随着少数股东权益占比降低,公司收入质量获提高。
   
销售稳步增长,已售未结资源富余
   
1)销售稳健:上半年公司实现销售面积2150.1万方,同比+5.6%,实现销售金额3340.0亿,同比+9.6%,增速为TOP3房企中最快;2)坚持区域深耕,做主流产品:公司上半年在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三,而且住宅产品中144平米以下中小户型占比为90.6%;3)可结转资源充足,对未来业绩指引性强:报告期末,公司并表口径有4403.7万方已售未结资源,对应合同金额6215.5亿,此外,公司披露预计全年竣工面积将与年初计划(3076.6万方)基本持平,我们看好公司全年业绩实现符合预期的增长。
   
拿地维持审慎投资、布局一二线,资源储备合理
   
1)拿地较为审慎:上半年公司新获取项目54个,总建面1372.8万方,权益建面941.8万方,建面权益比68.6%,权益地价649.8亿,均价6900元/平;2)坚持核心城市深耕策略:按建面算,新增项目82.0%位于一二线,按金额算,88.4%位于一二线;3)总土储体量合理:报告期末,公司在建及规划建面1.5亿方,其中在建9867.6万方,规划中5472.6万方,可满足公司未来3年持续开发需求。
   
多元业务齐头并进,强化各领域领先优势
   
1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,在增收的同时,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。不断积累客户口碑;2)租赁业务继续拓展:上半年新开业101个项目,总计2.06万间,成熟期项目平均出租率为91%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万方,同时增设冷链功能的方式,进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。
   
投资建议:万科上半年得益于项目结转量价齐升业绩稳增,销售额在高基数下实现近10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,上半年拿地少而精,新增土储按金额88.4%位于一二线;开发端,报告期末公司预计全年竣工与年初持平,若下半年项目竣工结转如期完成则全年业绩无忧;此外,上半年公司多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.68、6.61、5.67x,维持“买入”评级。
   
风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。