事件:万科A(000002)公布2019年半年报显示,实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。
   
点评:
   
2019年上半年业绩增长近三成符合预期。2019年上半年,集团实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。同比增长24.9%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期上升0.59个百分点。房地产业务的结算毛利率为28.3%,较2018年同期提高1.0个百分点。
   
销售平稳增长龙头地位稳固。2019年上半年集团实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;房地产业务的结算均价为15715元/平方米。截至报告期末,集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。
   
新开工进度放缓竣工符合预期。上半年实现新开工面积1953万平米,同比下降15.9%,占全年开工计划54.1%(2018年上半年:65.5%);实现竣工1060万平米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年:34.9%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
   
项目获取稳健整体资源充足。上半年获取新项目54个,总规划建面1372.8万平米,权益规划建面941.8万平米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。截至期末集团在建项目和规划中项目总建筑面积约15340.2万平米。其中在建项目总建筑面积约9867.6万平米,权益建筑面积约5869.2万平米;规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米。此外,集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。
   
负债水平合理资金流动性相对充裕。截至期末集团财务、资金状况稳健,持有货币资金1,438.7亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%。有息负债为人民币2253.2亿元,较年初减少人民币358.9亿元,占总资产比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期有息负债合计666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。其中银行借款占比59.2%,应付债券占比25.7%,其他借款占比为15.1%。持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。
   
物业服务发展良好。上半年万科物业实现营收52.8亿元,增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。同时,万科物业大力拓展服务内容,从业主利益出发,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。
   
地产以外业务持续提升。集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求,提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。租赁住宅业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至报告期末,租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为91%。集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至期末集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过800家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月,在由中国仓储与配送协会举办的第十四届中国仓储配送大会上,万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至期末万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。
   
盈利预测:预测2019年--2020年EPS分别为3.68元和4.35元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。
   
风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期。